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  Kaufvertrag

Lieber Käufer,

obwohl es meist die größte Investition im Leben ist, überprüfen nur wenige den Immobilienkaufvertrag sorgfältig. Dabei wäre das ratsam: Laut den Verbraucherzentralen bergen fast alle Verträge Risiken für die Käufer. Wir bahnen Ihnen den Weg durch den Paragraphen-Dschungel und verraten, wie Sie Vertragsfallen vermeiden und welche Rolle eigentlich der Notar spielt.

Inhalte eines Immobilienkaufvertrags

Vor dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist es sinnvoll, sich mit den Inhalten eines Immobilienkaufvertrages zu beschäftigen. Ist man nämlich bereits beim Notartermin, bestehen oft Hemmungen, bei Unklarheiten nachzufragen.

Notare sind verpflichtet, den Vertragstext bei Beteiligung von Verbrauchern mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung den Verbrauchern zur Verfügung zu stellen. Wenn das der Fall ist, hat man ausreichend Zeit, den Vertrag prüfen zu lassen. In der Praxis kommen die Notare ihrer Verpflichtung leider nicht immer nach. Auf die Einhaltung dieses Informationsrechtes des Verbrauchers durch den Notar sollte bestanden werden. Wenn die Mindestfrist nicht eingehalten wird, sollte man um eine Verschiebung des Termins bitten. Soviel Zeit muss sein.

Wer kauft die Immobilie von wem?

In einem Immobilienkaufvertrag werden zunächst einmal die beteiligten Parteien aufgenommen. Soweit dem Notar nicht persönlich bekannt, müssen sie sich durch einen amtlichen Ausweis ausweisen. Vertragspartner können Verbraucher, Unternehmer, Erbengemeinschaften oder juristische Personen sein.

Grundbuch - Was wird verkauft

Selbstverständlich wird das Kaufobjekt präzise aufgenommen. Der Notar sieht hierfür vor der Beurkundung das Grundbuch ein. Nach dem Grundbuch wird das Objekt bezeichnet. Die Beteiligten sollten das genau überprüfen, da nur das verkauft wird, was hier auch genannt ist. Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die der Käufer unbedingt kennen muss. So ist es wichtig, ob beispielsweise ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist.

Im Grundbuch können Dienstbarkeiten, zum Beispiel zu Gunsten von Nachbargrundstücken (z. B. gemeinsame Hofeinfahrt) oder Versorgungsunternehmen eingetragen sein. Ist das der Fall, lohnt sich auf jeden Fall eine genauere Überprüfung.

Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers

Der Kaufvertrag ist meist zweistufig zur Absicherung des Verkäufers und des Käufers aufgebaut. Der Käufer muss den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung das Objekt nicht noch vom Verkäufer an einen Dritten veräußert werden kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Die Vertragsparteien haben mit diesen weiteren Abwicklungsschritten nach dem Notartermin meist nichts mehr zu tun. Im Kaufvertrag wird der Notar bereits mit der Abgabe der entsprechenden Erklärungen, insbesondere die so genannte Auflassung des Grundstückes, bevollmächtigt. Ansonsten müssten die Vertragsparteien nochmals beim Notar erscheinen.

Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Grundpfandrecht

Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder die Genehmigung eines Hausverwalters nötig sind oder die Gemeinde von einem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Sind von einer früheren Finanzierung des Objektes noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, wird bei dieser angefragt, wie hoch der Betrag für deren Ablösung ist. Dieser Betrag kann dann gleich aus dem Kaufpreis gezahlt werden, sofern der Käufer das Grundpfandrecht für seine eigene Finanzierung nicht übernehmen will.

Übergabetermin - Besitzwechsel

Geregelt wird dann auch noch ein konkreter Übergabetermin des Objektes, der zeitlich meist mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt. Der Käufer will möglichst früh in das Objekt, der Verkäufer natürlich erst nach Zahlung des Kaufpreises den Besitz übergeben.

Gewährleistung - Was passiert bei Mängeln?

Es gibt keine Immobilie ohne Mängel. Aus diesen Gründen werden im Vertrag auch die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Während bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen wird, besteht beim Kauf einer neuen Immobilie per Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren.

Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, darf der Verkäufer hingegen keine ihm bekannten Mängel verschweigen, sofern er davon ausgehen muss, dass der Mangel für den Käufer von Interesse ist. Verschweigt er diesen Mangel trotzdem, haftet er dafür. Der Käufer muss dem Verkäufer aber nachweisen, dass er den Mangel, beispielsweise einen Feuchtigkeitsschaden im Keller, gekannt hat. Einem Käufer ist daher anzuraten, das Objekt vor dem Kauf mit fachkundigem Beistand zu besichtigen, um Überraschungen zu vermeiden. Der spätere Nachweis einer Kenntnis des Verkäufers ist schwierig.

Energieausweis

Mit der Energieeinsparungsverordnung will der Gesetzgeber erreichen, dass der Energieverbrauch jeder Immobilie transparent dargestellt und dies auch eine Komponente des Immobilienmarktes wird. In der Praxis wird häufig auf die Vorlage eines Energieausweises verzichtet. Seit 2009 ist der Verkäufer jedoch eigentlich verpflichtet, bereits einem ernsthaften Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Weigert sich der Verkäufer, kann gegen ihn sogar ein Bußgeld verhängt werden. Sind einem Käufer oder Verkäufer einzelne Punkte im notariellen Vertragsentwurf unklar, lohnt sich eine fachkundige Überprüfung durch einen im Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt, der sich Zeit für die Beratung nimmt und nicht nur einfach die Vertragsurkunde "abnickt".

 

Häufige Vertragsfallen beim Immobilienkauf

Worauf Sie achten sollten

Nur wenige Verbraucher lassen die Bau- oder Kaufverträge einer Immobilie überprüfen, bevor sie einen Vertrag unterzeichnen – obwohl es wahrscheinlich die größte Investition in ihrem Leben ist.

Die von den Verbraucherzentralen überprüften Kauf- und Bauverträge weisen fast immer erhebliche Risiken für Verbraucher auf. Für Immobilienkäufer kann das sehr unangenehm werden, denn die Konsequenzen sind weitreichend. Bei Neubauten werden diese drei Punkte immer wieder bemängelt:

  • Kein Fertigstellungsdatum
  • Unzureichende und Verbraucher stark benachteiligende Zahlungspläne
  • Einseitige Kündigungsrechte des Unternehmers mit teils hohen Pauschalentschädigungen

Allein der erste Punkt reicht schon aus, um Verbraucher in ernste Schwierigkeiten zu bringen. Denn wenn kein konkretes Fertigstellungsdatum vertraglich vereinbart ist oder nur unverbindlich „in Aussicht“ gestellt wurde, wissen Sie schlicht nicht, wann Ihre Immobilie fertig wird. Das bedeutet: Es ist unklar, wann Sie von der Doppelbelastung der monatlichen Mietzahlungen und der parallelen Kreditleistungen an die Bank entlastet werden. Kaum ein Verbraucher kann eine solche finanzielle Doppelbelastung länger als eine zügige Bauzeit durchhalten.

Die Angaben sind kein Finanzierungsangebot im Sinne der Verbraucherkreditrichtlinie, sondern dienen beispielhaft zur ersten Orientierung. Die Berechnung erfolgt auf Basis folgender Annahmen: Angestellter, anfängliche Tilgung 2%, 10 Jahre Sollzinsbindung, 1,5 % gebundener Sollzins, 1,51 % effektiver Jahreszins (basierend auf 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag), keine Sondertilgung, kein Tilgungswechsel, Kaufobjekt selbstgenutzt, Effektivzins beinhaltet ggf. Die Monatsrate wird auf einen vollen Eurobetrag aufgerundet. Vertriebskosten, Beleihungsauslauf bezieht sich auf Kaufpreis. In Einzelfällen können die Annahmen abweichen, nähere Informationen sowie ein individuelles Kreditangebot erhalten Sie direkt bei Finanzierungsanbietern. Weitere Konditionsabweichungen können sich durch die Objekteinschätzung und Bonität des Kreditnehmers ergeben. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständig- und Richtigkeit.

beim Kauf von Bestandsimmobilien

Aber auch beim Erwerb von Bestandsimmobilien gibt es immer wieder große Vertragsrisiken:

  • Keine terminliche Übergaberegelung
  • Keine Berücksichtigung von gesetzlichen Modernisierungspflichten
  • Keine Übertragung von Gewährleistungsrechten von Handwerkern

Auch diese Vertragslücken bergen erhebliche Risiken für Verbraucher. Ist zum Beispiel kein Übergabedatum geregelt, bleibt zunächst einmal unklar, wann Sie denn überhaupt die gekaufte Bestandsimmobilie beziehen können.

So gehen Sie auf Nummer sicher

Solche Vertragsrisiken lassen sich vermeiden: Mit einer gründlichen Prüfung des vom Notar entworfenen Vertrages und der Vertragsanlagen. Bei Neubauten sollte vor allem auf die Bau- und Leistungsbeschreibung geachtet werden. Die Verbraucherzentrale hat dazu ein sehr einfaches Werkzeug für Verbraucher entwickelt: Der Ratgeber „Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf“ enthält über 120 Checkblätter, mit denen Sie alle typischen und riskanten Vertragsfallen in einem Immobilienkaufvertrag systematisch aufspüren können- egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie, ob Haus oder Wohnung. Anschließend können Sie über diese Punkte mit dem Notar sprechen und selber entscheiden, welche Risiken Sie eingehen wollen und welche nicht, wo also der Notar nachbessern muss.



Andreas Hofer Immobilien- und Finanzberatung Tel.:04791-988 9000 | Irrtümer und alle Rechte vorbehalten.
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